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Doblas 436, Caballito

DOBLAS 436 LINDEROS
PLANCHETA 2
PLANCHETA 1
PLANO SEGUN CPU DOBLAS 436
PERFIL EDIFICABLE
PERFIL EDIFICABLE CORTE ESQUEMATICO
PLANTA BAJA
PLANTA TIPO 8
PLANTA TIPO 1A7
PLANTA TIPO 9

U$S 1.450.000

EXCELENTE TERRENO SOBRE LOTE PROPIO DE 8.71 x 32.22- ZONIFICACION U.S.A.A-

INFORME DE FACTIBILIDAD CONSTRUCTIVA
DOBLAS N° 436
C: 06 – S: 040 – M: 130 – P: 016
ZONIFICACION: U.S.A.A. (Unidades de Sustentabilidad de Altura Alta) (C.U. Ley 6099 – Art. 6.2.3)

MIXTURA DE USOS DE SUELO: A 2 Corresponde a las áreas y corredores destinados a residencia, servicios y comercios de mediana afluencia. (C.U. Ley 6099 – Art. 3.2.5)

ESTUDIO PRELIMINAR: El lote en estudio presenta una superficie de aproximadamente 273.50 m2 con un desarrollo de frente de 8.70 m, orientación O. y una profundidad medida entre los puntos medios de frente y contrafrente de 31.67 m. Está ubicado en una manzana común y por ello sujeto al cálculo clásico de las líneas de Frente Interno (L.F.I.) e Interna de Basamento (L.I.B.) las cuales se encuentran graficadas en el Anexo I Las medidas del lote según plancheta catastral (Anexo II) son de 8.70 m de frente, 32.00 m en su lateral izquierdo, 8.60 m en contrafrente y 31.35 m en su lateral derecho. Según ficha base de datos de A.P.H. (Áreas de Protección Histórica) no posee protección patrimonial de ningún tipo. El lote se encuentra catalogado como Unidad de Sustentabilidad de Alta según Plancheta N° 17 del C.U. Ley 6099, ubicándose en un área de mixtura de usos 2 (Anexo III)

ANALISIS: Según Unidad de Sustentabilidad que le corresponde (U.S.A.A.) la altura máxima edificable sobre la Línea Oficial es de 22.80 m (Art. 6.2.3 C.U.), permitiéndose para la zonificación la materialización de dos retiros, un primer retiro a 2m de la L.O. con una altura máxima de 3 m destinado a viviendas y un segundo retiro a 4 m de la L.O. con una altura máxima de 4 m debiendo en este último también materializarse un retiro de contrafrente de 4 m. (Art. 6.3.1. C.U.), en este segundo retiro según normativa complementaria al C.U. se permite su destino de uso para todos los permitidos en la mixtura de uso, lo cual se interpreta como que puede ser destinado a vivienda. Sobre este plano limite se permite un volumen de 3.25 m sobre la superficie generada por la planta del segundo retiro a ser ocupada con antenas, salientes de ventilaciones y sobrerecorrido de ascensor. Para las parcelas ubicadas en las U.S.A.A. que no sean alcanzadas por la L.F.I. se exige un retiro de contrafrente de 6 m el cual no se estipula claramente en el código sobre qué punto debe ser medido o si debe ser paralelo a la L.F.I. o a la L.D.P. (Línea de Propiedad) de contrafrente, debido a ello para este caso de estudio y a los fines del informe se toma como paralelo a la L.D.P. Respecto a los subsuelos, los mismos podrán ser ejecutados en el total de la parcela.

CONCLUSIONES: De la totalidad de la información recabada resulta una factibilidad constructiva bruta de 2406 m2 de superficie cubierta más 253 m2 de balcones/balcones terraza más subsuelos de 273.5 m2 cada uno. Los cuales están conformados de la siguiente manera:
• P.B.: 220 m2 correspondientes al total de la superficie con una altura de 3 m (exigidos según Art. 6.2.3. C.U.) con una losa sobre P.B. de 20 cm de espesor. • 1° a 7° piso: 1554 m2 correspondientes a 222 m2 por piso con una altura de 2,60 m y losas de 20 cm. Mas balcones al frente y contrafrente con una superficie total de 23 m2 • 8° Piso: 204 m2 correspondientes a la superficie ocupable tras el retiro más 40 m2 de balcón terraza al frente y balcón común al contrafrente (a este respecto el C.U. presenta algunas ambigüedades todavía no salvadas sobre si este balcón puede ser semicubierto o no). • 9° Piso: 153 m2 correspondientes a superficie ocupable tras los retiros de frente y contrafrente exigidos más balcón terraza al frente y contrafrente con una superficie total de 52 m2 (en este caso también el código presenta ambigüedades sobre las superficies semicubiertas permitidas en el nivel. Esta superficie está conformada como factibilidad constructiva bruta, teniendo en cuenta que la misma dependerá del diseño del proyecto específico que se desarrolle, de los cuales estimativamente solo conformaran superficie vendible el 60% luego de los descuentos de patios verticales de iluminación y ventilación, cajas de escaleras, huecos de ascensor, circulaciones, etc.

ANEXOS: I. Croquis de manzana y cálculos de L.I.B. y L.F.I. II. Plancheta catastral de Parcela. III. Ubicación en plancheta del C.U. IV. Plancheta de medidas perimetrales y anchos de calles V. Perfil edificable VI. Perfil edificable esquemático de plantas. VII. Balance de superficie de P.B. VIII. Balance de superficie de Plantas tipo de 1° a 7° Piso. IX. Balance de Superficie de 8° Piso X. Balance de Superficie de 9° piso.

ASPECTOS COMERCIALES

El informe técnico nos sirve para darnos cuenta de la volumetría a desarrollar sobre el lote en cuestión. Es decir, nos indica cual es la superficie permitida bruta a construir. Sin discriminar espacios comunes, caja de escaleras, ascensores, ventilaciones (aire y luz). Considerando esto, debemos calcular (aproximadamente) cual sería la superficie real vendible ( la superficie de departamentos y balcones). Esto implica, que el valor que uno sugiera sea SUBJETIVO y no objetivo como lo fue siempre. Para entenderlo mejor, pondré dos ejemplos comparativos teniendo en cuenta el informe técnico.

a) U.S.A.A = PB+ 7 PISOS + 2 RETIROS = 2406 m2 + 253 m2 desc
SUP.CUBIERTA :220 M2 + 222 M2 * 7 + 204 M2 +153 M2
SUP.DESCUB: 0 + 23 M2 * 7 + 40 M2+ 52 M2

Si consideramos la planta baja para construir departamentos, significa que el edificio carece de cocheras. Con lo cual, para la ubicación que tiene el lote debería destinarse a espacios guardacoches.
Decimos que cada piso tiene una superficie bruta de 222 m2…pero aquí no esta considerado la caja de escaleras ni palieres y 1 ascensor. Esto ocupa aprox. 44 m2 del plano. Es decir que nos quedaría una superficie utilizable de 178 m2 cubiertos + 23 m2 de balcones siendo este metraje para las plantas del 1° al 7° . En relación al piso 8°, 160 m2 + 40 m2 . Mientras que el piso 9° de 109 m2 + 52 m2 de balcones. Este último piso, queda a criterio de aprobación por el Gob. De la Ciudad de Buenos Aires
Por lo tanto, según este posible proyecto:
SUP.CUBIERTA PB: 0 M2 1° A 7°: 1246 M2 8°: 160 M2 9°:109 M2
SUP.DESCUB. 0 1° A 7°: 161M2 8° 40 M2 9°: 52 M2 *LA SUPERFICIE DESCUBIERTA SE TOMA AL 50 %

LA SUPERFICIE TOTAL VENDIBLE ES DE 1641, 5 M2

b) U.S.A.A = PB+ 7 PISOS + 2 RETIROS = 2406 m2 + 253 m2 desc
SUP.CUBIERTA :220 M2 + 222 M2 * 7 + 204 M2 +153 M2
SUP.DESCUB: 0 + 23 M2 * 7 + 40 M2+ 52 M2

Si consideramos la planta baja para construir departamentos, significa que el edificio carece de cocheras. Con lo cual, para la ubicación que tiene el lote debería destinarse a espacios guardacoches.
Decimos que cada piso tiene una superficie bruta de 222 m2…pero aquí no está considerado la caja de escaleras ni aire/luz del edificio., palieres, y 1 ascensor ocupa aprox. 65 m2 del plano. Es decir que nos quedaría una superficie utilizable de 157 m2 cubiertos + 23 m2 de balcones siendo este metraje para las plantas del 1° al 7° . En relación al piso 8°, 139 m2 + 40 m2 . Mientras que el piso 9° de 88 m2 + 52 m2 de balcones. Este último piso, queda a criterio de aprobación por el Gob. De la Ciudad de Buenos Aires
Por lo tanto, según este posible proyecto :

SUP.CUBIERTA PB: 0 M2 1° A 7° : 1099 M2 8°: 139 M2 9°: 88 M2
SUP.DESCUB. 0 1° A 7°: 161M2 8° 40 M2 9°: 52 M2 *LA SUPERFICIE DESCUBIERTA SE TOMA AL 50 %
LA SUPERFICIE TOTAL VENDIBLE ES DE 1452, 5 M

***Operación sin reubicación y listo para escriturar***